南宁住宅2W+时代，投资公寓会是个机会吗？

文/易居企业集团·克而瑞分析师

2万+越来越普遍的南宁市场，对很多刚需或者投资客来说，已经很难再上车。

那么，投资机会在哪里？

很多人把目光锁定于公寓市场。

目前，南宁市场公寓遍地开花，超50个项目在售或即将开卖。另外，很多公寓项目地段上更近地铁也中心，但价格却更加的“友好”。

但数据上的表现却让很多人顾虑，库存高企、供应量大，出手公寓，会是一个机会吗？

2万+时代，想上车住宅越来越难

伴随着单价2万+项目满天飞，对于刚需和短线投资客来说，现在的南宁，购房住宅门槛日渐升高，“上车”确实不容易。

据分析师市调不完全统计，南宁目前至少有30盘（在售+待售）单价在2万元/㎡以上，集中分布在热点区域青秀区和五象新区；同时，传统的“刚需重镇”江南区，也出现了单价2万+项目。

CRIC制图，信息仅供参考，以项目实际公布为准

究其原因，是多方面的。包括备案价“限价令”政策的放宽，土拍转为“一限一竞”、不再“限房价”，实际成交楼板价1万+的地块日渐增多，限价房进入销售尾声等，都是直接或间接推动2万+项目集中涌现的原因。

CRIC制表

我们在市场上会看到一个“有趣”的现象：众多项目住宅“精改毛”，但对比价格，却并未降低，有的甚至不降反升。

部分“限房价”项目便借此做宣传：毛坯价买精装房，抄底好机会。曾经在质量上被不少人诟病的限价精装房，对于部分刚需或投资客来说，突然又“香”了。但“上车”机会不多了。

这都是题外话，我们把目光重新聚焦到房价上。纵观今年上半年南宁商品住宅成交均价的走势，在2月和3月受疫情影响短暂下滑之后，4-6月便一路走高，成交均价从1.1万+持续涨至1.3万+。

下半年开局的7月，虽然环比略有下滑，但较去年同期仍明显上涨，逼近1.3万大关。克而瑞数据显示，截至7月28日，南宁商品住宅成交均价为12718元/㎡，环比下降3.2%，同比上升6.48%。

数据来源：CRIC

整体来看，不论是从楼市一线的观察，还是分析数据的走势，南宁的住宅门槛都在持续提高，想“上车”越来越难。

55盘！6字头到2万/㎡不等，价格差大

与住宅相比，低总价、低门槛的公寓，兼有自住、商务、办公、投资等多重功能，深受年轻购房群体和投资客的青睐。

据不完全统计，目前南宁有55盘有公寓在售或待售，其中以商业性质公寓居多，有46盘，70年产权公寓有9盘。

图表信息仅供参考，以项目实际公布为主

 图表信息仅供参考，以项目实际公布为主

从区域看，主要分布在五象新区，有18盘；其次是青秀区、江南区、西乡塘区，分别有13盘、10盘、9盘；兴宁区公寓较少，仅5盘。

价格方面，从6000至2万元/㎡不等，价差较大。其中，6盘价格8000元/㎡以下；11盘8000-9800元/㎡不等；24盘10000-16000元/㎡不等，2盘价格超20000元/㎡；12盘公寓价格待定。

面积段以28-60㎡为主，其中也有不少楼盘公寓面积较大，70-129㎡不等，如：南宁恒大国际中心、五象世茂中心、绿地中央广场、高铁时代广场、海吉星·星座广场、榕湖中央广场、阳光城檀悦、祖龙ACMALL。

综合来看，南宁目前在售或待售公寓楼盘中，loft产品比soho要多，主要得益于loft的错层挑高优势让其利用空间更加灵活，相对更受市场欢迎。价格段及面积段跨度较大，值得注意的是，公寓目前库存大，去化压力也不低。

门槛低，投资公寓就可以闭眼入？

小公寓，低门槛，但是否就意味着能闭眼入？看完再决定不迟。

目前，南宁市面上的公寓主要分为住宅公寓、商办公寓。二者的区别还是挺大的。

住宅公寓，土地性质为普通住宅，产权为70年。普遍以满足刚需族的自住需求、落位送孩子读书为主。

商办公寓，土地性质一般为综合性用地或商业用地，产权40-50年。这类产品的灵活性更大，可以自住也可以投资。但是与住宅相比，除了土地年限短之外，商办公寓不能落位让孩子读书，水电收取标准按商业计算，交易税费比较高。

目前，南宁的公寓供应以商办公寓为主，住宅公寓并不多。

那么，公寓究竟该不该投资？对于实力派投资者，可以任性些，只买最贵就够了，可对于成长性的投资者而言，其实是：没有最佳，只有最合适。

那怎样选择公寓才算是合适？

地段是第一考虑要素。由于公寓的投资优势之一是租金回报率高，所以地段对公寓投资很重要。建议选择邻近学区、地铁站点附近、配套齐全的公寓，保值增值性高，而且后期也方便转手或出租。

第二是价格不宜过高。就如同股票一样，较低的购入成本，是投资公寓的第二铁律。成本低，投资回报率才会更可观。

第三看价值。短期看价格，长期看价值。和住宅相比，公寓项目的投资回报，更看重后期的物管品质、经营团队、设计以及后期物业托管品牌等。

整体来看，投资公寓，风险与收益并存，有人赚也有人亏。拥有好的地段，性价比高，后期服务跟得上，这样的公寓就可以出手。

文章来源：CRIC广西；相关数据信息版权归克而瑞所有，未经许可，任何平台或个人不得用作商业用途；对于侵权者，克而瑞将保留追究其法律责任的权利。
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